-Phase 1 : L'optimisation des ratios et de la solvabilité (3 à 6 mois avant). Les institutions financières évaluent votre dossier selon deux ratios d'endettement stricts : l'Amortissement de la Dette Brute (ADB) et l'Amortissement de la Dette Totale (ADT).
- Remboursez les dettes à taux élevé : Soldez vos cartes de crédit et prêts personnels. Moins vous avez de mensualités récurrentes, plus votre capacité d'emprunt augmente.
- Évitez les nouveaux emprunts : Ne financez aucun achat majeur (comme une nouvelle voiture ou des électroménagers). Cela ferait grimper votre ADT et réduirait instantanément le montant maximal de votre prêt.
- Vérifiez et corrigez votre dossier de crédit : Obtenez votre rapport de solvabilité auprès d'Equifax ou TransUnion. Corrigez immédiatement les erreurs ou contestez les litiges inscrits.
- Maintenez une utilisation du crédit basse : Gardez vos soldes de cartes de crédit en dessous de 30 % de leur limite maximale pour propulser votre cote de crédit au-delà de 680 (le seuil recommandé pour d'excellents taux).
-Phase 2 : La structuration de la mise de fonds et des frais annexes
Le prêteur doit valider la provenance de votre mise de fonds et s'assurer que vous possédez les liquidités pour clore la transaction.
- Période de traçabilité de 90 jours : Les banques exigent l'historique complet de vos comptes pour les 3 derniers mois. Tout dépôt important et inhabituel doit être documenté (p. ex., une preuve de vente d'actif).
- Lettre de don si applicable : Si une partie de votre mise de fonds provient d'un proche, le prêteur exigera une lettre signée confirmant qu'il s'agit d'un don non remboursable.
- Provisionnez les "frais de clôture" : Les banques exigent souvent la preuve que vous possédez un surplus équivalent à 1,5 % à 3 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire, la taxe de mutation (« taxe de bienvenue »), et l'inspection immobilière.
-Phase 3 : La centralisation des justificatifs administratifs
Pour obtenir une préapprobation rapide et fiable (et éviter qu'elle ne soit refusée à l'étape de l'achat final), préparez un dossier numérique ou physique regroupant les pièces suivantes :
Pour les salariés :
- Lettre d'emploi récente : Confirmant votre poste, votre salaire de base, votre ancienneté et votre statut permanent.
- Talons de paie : Vos deux ou trois plus récents talons.
- Feuillets T4 et Avis de cotisation (ADC) : Les documents fiscaux fédéraux des deux dernières années pour confirmer la stabilité de vos revenus.
Pour les travailleurs autonomes / entrepreneurs :
- Avis de cotisation (ADC) : Les avis fédéraux et provinciaux des deux dernières années.
- États financiers : Les bilans et résultats de votre entreprise (si incorporée).
- Déclarations de revenus complètes : Les formulaires T1 généraux des deux dernières années
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